Miras bırakanın vefatı sonrasında mirasçılar arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, miras kalan taşınmazların (ev, dükkan, tarla vb.) kiraya verilmesi durumudur.
Mirasçılardan biri veya birkaçı, diğerlerinin bilgisi ve onayı olmadan evi kiraya verebilir, kira gelirini tek başına alabilir.
Peki bu durumda ne yapılabilir? Kira sözleşmesi geçerli midir? Kiradan pay talep edilebilir mi?
1. Miras Kalan Taşınmazın Kiraya Verilmesi Durumunda Haklarımız Nelerdir?
Bir taşınmaz miras kaldığında, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (iştirak hâli mülkiyet) oluşur.
Bu mülkiyet türünde her mirasçının payı vardır, ancak taşınmaz üzerinde tek başına tasarruf edemez.
Dolayısıyla:
- Mirasçılardan biri, diğerlerinin rızası olmadan evi veya dükkânı kiraya verirse,
- Yapılan kira sözleşmesi geçerli olmaz veya iptali talep edilebilir.
Bu durum Türk Medeni Kanunu’nun m. 640 ve devamı hükümleri gereği paylaşılmamış terekeye ilişkin tasarruflarda oybirliğiyle karar alınması zorunluluğu nedeniyle ortaya çıkar.
2. Kira Sözleşmesinin İptali Talebi
Eğer mirasçılardan biri, diğer mirasçıların rızası olmadan taşınmazı kiraya vermişse, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “kira sözleşmesinin iptali” davası açılabilir.
Bu davada:
- Kira sözleşmesinin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapıldığı,
- Davacının söz konusu taşınmazda miras hakkı bulunduğu,
- Kiracının, mirasçılardan biriyle yaptığı sözleşmeye güvenerek taşınmazı kullanmakta olduğu,
hususları açıklanır.
Dava, kiracıya karşı açılır; çünkü kiracının taşınmazı “işgal ettiği” kabul edilir.
Kirayı tahsil eden mirasçıya karşı ise ayrıca ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) davası açılabilir.
📌 Önemli Not:
Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan birinin dahi rızasının olmaması, sözleşmenin geçersizliği için yeterlidir.
3. Kira Bedelinden Pay Talebi
Kira sözleşmesinin iptali tercih edilmezse, kiradan hisse oranında pay talep etme hakkı da vardır.
Kira bedelini tahsil eden mirasçıya, diğer mirasçı tarafından ihtarname gönderilerek, kira bedelinin kendi payı oranında ödenmesi istenebilir.
Bu ihtarname noter aracılığıyla gönderilmelidir ve şunları içermelidir:
- Taşınmazın miras yoluyla kaldığı bilgisi,
- Mirasçının pay oranı,
- Hakkı oranında kira bedelinin ödenmesi talebi.
Kiracı, ihtarnameye rağmen kira bedelini yalnızca kiraya verene ödemeye devam ederse, ihtarname gönderilen mirasçı, ödenmeyen pay için dava açabilir.
Bu durumda dava, hakkaniyete uygun kira payının tahsiline yöneliktir.
4. Kiracı Kime Kira Ödemelidir?
Kira sözleşmesi devam ettiği sürece, kiracı kirayı sözleşmede belirtilen kişiye ödemekle yükümlüdür.
Ancak sözleşmenin iptali için dava açılmışsa, mahkeme kararı kesinleşene kadar kiracının yaptığı ödemeler geçerli kabul edilir.
Mahkeme kira sözleşmesini geçersiz sayarsa:
- Kiracı, taşınmazı iade etmek zorunda kalır.
- Ödediği kiralar için sorumluluk doğmaz.
- Kirayı tahsil eden mirasçı, diğerlerine karşı payları oranında ödeme yapmak zorunda kalır.
5. Hangi Yolu Seçmeliyim?
Miras kalan taşınmaz kiraya verildiğinde iki temel seçenek vardır:
| Seçimlik Hak | Açıklama |
| Kira sözleşmesinin iptali davası | Mirasçılardan birinin izni olmadan yapılan kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti istenir. Kiracıya karşı açılır. |
| Kira payı talebi | Mirasçılardan biri kirayı tek başına alıyorsa, diğer mirasçılar payları oranında kira bedeli isteyebilir. |
Her iki dava türü de belirli şekil şartlarına tabidir ve yanlış açılan davalar, usul hatası nedeniyle reddedilebilir.
Bu yüzden bu süreçlerin mutlaka miras hukuku ve kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi gerekir.
6. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
- Davanın kiracı yerine kiraya verene yöneltilmesi,
- Ecrimisil talebinin yanlış kişiye yöneltilmesi,
- Elbirliği mülkiyetinde mirasçı onaylarının eksik sunulması,
- İhtarname gönderilmeden dava açılması,
- Kiracının ödeme yükümlülüğünün yanlış yorumlanması.
Bu hatalar nedeniyle birçok dava haklı gerekçelerle açılmış olsa dahi reddedilmektedir.
Dolayısıyla, usul hatalarından kaçınmak davanın sonucu açısından hayati öneme sahiptir.
7. Sonuç
Miras kalan ev, dükkan veya taşınmazın kiraya verilmesi halinde, mirasçılardan biri ya da birkaçı haksız kazanç elde ediyorsa, diğer mirasçılar hem kira sözleşmesinin iptalini hem de kira gelirinden paylarını talep edebilirler.
Bu tür durumlarda:
- İhtarname doğru düzenlenmeli,
- Dava doğru kişiye yöneltilmeli,
- Deliller eksiksiz hazırlanmalıdır.
Aksi halde haklı olunan davalar dahi usulden reddedilebilir.
Arena Hukuk Bürosu ile Hukuki Destek
Miras kalan taşınmazların kiraya verilmesiyle ilgili uyuşmazlıklar, hem miras hukuku hem de kira hukuku bilgisi gerektirir.
Alanında uzman avukatlarımızla, miras payınızın korunması ve kira gelirinden hakkınızın tahsili konusunda profesyonel destek alabilirsiniz.
İletişim
Bizi Arayın : 0531 522 37 67
Mail Gönderin : info@akyazi.av.tr
whatsApp →0531 522 37 67
Diğer Yayınlarımız:
Kiracı Hava Parası Geri Alınabilir Mi?
